— Gayrimenkul Hukuku
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde 1 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete ile yapılan değişiklik emsal hesabını, asansör zorunluluğunu ve yeniden ruhsat kurallarını etkiliyor. Değişikliğin en somut sonucu, geçici 7. maddeyle ofis veya büro amaçlı bağımsız bölümlerin bir yıl içinde konuta dönüştürülmesine imkân tanınmasıdır.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde kapsamlı bir değişiklik yaptı. Yönetmelik 1 Temmuz 2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı ve yayımı tarihinde yürürlüğe girdi.
Değişiklik hem yeni yapılacak binaları hem de yapı kullanma izni almış mevcut yapıları ilgilendiriyor. Antalya gibi konut ve ofis stokunun yoğun olduğu illerde, özellikle geçici 7. madde geniş bir kesimi doğrudan etkileyecek niteliktedir. Büronun bu alandaki çalışmaları Antalya gayrimenkul ve kira avukatı sayfasında anlatılmıştır.
Aşağıda önce emsal hesabına ilişkin değişiklikler, ardından asansör ve yeniden ruhsat kuralları, son olarak geçici maddelerle getirilen dönüşüm imkânları ele alınmaktadır.
Düzenlemenin resmî metni için Resmî Gazete'de yayımlanan metin incelenebilir.
Yönetmeliğin 4. maddesine süs havuzu tanımı eklendi. Tanıma göre süs havuzu; suyun farklı formlarda ve ölçülerde hareketlendirilmesi suretiyle oluşturulan, görsel ve estetik amaç taşıyan, mimari yapı ile bütünlük arz eden ve yüzme amacıyla kullanılmayan havuzdur.
Tanım ayrıca havuzun projenin ihtiyaçları doğrultusunda müellif tarafından tasarlanmasını ve ilgili idarece uygun görülen şekil ve ebatlarda yapılabilmesini öngörüyor.
Tanımın önemi, aşağıda ele alınan emsal muafiyetinin kapsamını belirlemesinden gelir. Yüzme amaçlı bir havuz bu tanıma girmediğinden muafiyetten yararlanamaz.
Yönetmeliğin 5. maddesinin sekizinci fıkrasına eklenen ibare, emsal harici tutulacak alanları genişletti.
Muafiyetten yararlanacak yapılar dört şartı birlikte taşımalıdır: bağımsız bölüm olarak düzenlenmemiş olmak, bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımamak, yapının ana taşıyıcı sistemleriyle bütünleşik olmamak ve bahçede peyzaj düzenlemesi niteliğinde yapılmış olmak.
Bu şartları taşıyan pergola ve süs havuzlarının, 20. maddenin sekizinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen kullanımlarla birlikte bahçe alanının yüzde yirmisini geçmeyen kısımları emsal dışında tutulur. Yüzde yirmiyi aşan kısım emsale dahil edilir.
Aynı fıkraya giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları, asma katlı zemin katta asma kat döşemesi hizasındaki boşluk ile bir ana kitle üzerinde yükselen bloklardan arta kalan baza üzerindeki gezilemeyen ve kullanıma konu olmayan kaplı alanlar da eklendi.
Yönetmeliğin 22. maddesine eklenen ikinci fıkra, umumi bina kapsamındaki yapılar için emsal hesabında bir kolaylık getiriyor.
Tek bağımsız bölümlü olsalar dahi umumi bina kapsamında kalan binalarda yer alan, müşterek kullanıma açık ve ticari amaç içermeyen bazı alanlar emsal hesabı yönünden ortak alan kapsamında değerlendirilir.
Bu alanlar dört başlıkta sayılmıştır: çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilatı, otopark ve son katın üzerindeki herhangi bir kullanıma konu edilmeyen ortak alan niteliğindeki teras çatı.
Fıkradaki iki sınır dikkat çekicidir: alanın müşterek kullanıma açık olması ve ticari amaç içermemesi. Kiraya verilen ya da bedel karşılığı kullandırılan bir alan bu kapsamda değerlendirilemez.
Yönetmeliğin 34. maddesinin birinci fıkrası yeniden yazıldı ve kat sayısının nasıl hesaplanacağı açıklığa kavuşturuldu.
Yeni metne göre tek bağımsız bölümlü konutlar hariç; bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunan bodrum kat da dahil olmak üzere kat adedi üç olan binalarda asansör yeri bırakılması, dört ve daha fazla olan binalarda ise asansör tesisi zorunludur.
Isı merkezi, kazan dairesi, elektrik odası, su deposu, iklimlendirme merkezi ve jeneratör odası gibi teknik hacimler bu sayıma dahil edilmez. Yani yalnızca teknik hacim barındıran bir bodrum kat hesaba katılmaz.
Sekizinci fıkra da değiştirildi: asansör zorunluluğu bulunan binalarda asansörlerin bodrum katlar dahil tüm katlara hizmet vermesi zorunludur. Ancak bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunmayan bodrum katlara asansörün ulaştırılması zorunlu değildir.
Yönetmeliğin 59. maddesine eklenen beşinci fıkra, erişilebilirlik bakımından önemli bir imkân tanıyor.
Fıkranın yürürlüğe girmesinden önce yürürlükteki mevzuata uygun olarak yapılmış, bodrum hariç üç katı geçmeyen ve tek bağımsız bölüme sahip müstakil konutlarda, bina içinde asansör veya erişilebilirlik standartlarına uygun kaldırma iletme platformu tesis edilebilir.
Bunun için aranan şartlar sayılmıştır: fen ve sanat kuralları ile ilgili standartlara uygunluk, taşıyıcı sistemle ilgili gerekli tedbirlerin alınması, ilgili idarece gerekli görülen tüm projelerin hazırlanması, fenni mesuliyetlerin üstlenildiğine dair taahhütnamelerin verilmesi ve ilgili idarece tadilata izin verilmesi.
Tesisin kullanılabilmesi için ayrıca ilgili idarece projelerine ve fen ve sanat kurallarına uygun yapıldığının tespiti gerekir.
Yönetmeliğin 54. maddesinin beşinci fıkrasına eklenen cümleler, yeniden ruhsat düzenlenmesi gereken yapılarda hangi mevzuatın uygulanacağını iki ihtimale ayırdı.
Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşasına başlanmış yapılarda; yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliğine ilişkin hususlarda yürürlükteki mevzuatın, diğer tüm hususlarda ise yapının ruhsat aldığı tarihteki mevzuatın gerektirdiği tedbirler alınır.
Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşasına başlanmamış yapılarda ise yürürlükteki plan ve mevzuat hükümlerine göre yapıya yeniden ruhsat düzenlenir.
Ayrım pratikte önemlidir: iki yıl içinde inşaata başlanmış olması, plan değişikliği nedeniyle emsal veya çekme mesafesi kaybı riskini büyük ölçüde ortadan kaldırır. Bu nedenle inşaata başlama tarihinin belgelenmesi gerekir.
Yönetmeliğin geçici 3. maddesine eklenen onuncu fıkra, yapı kullanma izni almış yapılarda esaslı tadilat işlemleri bakımından bir seçenek getiriyor.
Yönetmeliğin yürürlük tarihinden önce yapımı tamamlanıp yapı kullanma izni almış yapılarda yapılacak esaslı tadilat işlemleri, yapı ruhsatının düzenlendiği tarihte yürürlükte olan Yönetmelik hükümlerine göre sonuçlandırılabilir.
Bunun için altı şart birlikte aranır: mevcut yapının emsal ve inşaat alanının ihlal edilmemesi, kullanım amacının değiştirilmemesi, tadilata konu olmayan bağımsız bölümlerin arsa paylarının korunması, saçak seviyesi ve yapı yaklaşma mesafelerinin ihlal edilmemesi, binanın taşıyıcı sisteminin olumsuz etkilenmemesi ve yürürlükteki yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı ile çevre ve enerji verimliliği tedbirlerinin alınması.
Aynı maddeye eklenen on birinci fıkra ise asansör kurallarının uygulanmayacağı üç grup yapı saymaktadır: 55. maddenin ikinci fıkrasındaki belgelerin temini için idareye başvurusu yapılmış yapılar, 6306 sayılı Kanun kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş yapılar ve kamu kurum ve kuruluşlarınca ihale kararı veya ihale tarihi alınmış yapılar.
Değişikliğin uygulamada en geniş etki doğuracak hükmü, Yönetmeliğe eklenen geçici 7. maddedir.
Maddeye göre; maddenin yayımı tarihinden önce uygulama imar planı kararı ile konut yapılabileceğine ilişkin hüküm bulunan alanlarda, ofis veya büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış ya da yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı düzenlenebilir.
İki sınır vardır. Birincisi oran sınırıdır: parselin tamamında konut kullanım oranı yüzde altmışı geçmeyecektir. Bu, tüm binanın konuta çevrilmesine izin verilmediği anlamına gelir.
İkincisi süre sınırıdır: tadilat ruhsatının, maddenin yayımı tarihinden itibaren bir yıl içinde sonuçlandırılması kaydıyla düzenlenebilmesidir. Buradaki ölçüt başvuru değil sonuçlandırmadır; bu nedenle 1 Temmuz 2027 tarihine kadar sürecin tamamlanmış olması gerekir.
Yüzde altmış oranı parsel bazında hesaplandığından, aynı parselde birden fazla blok bulunması hâlinde hesabın parselin tamamı üzerinden yapılması gerekir.
Ofis olarak ruhsatlandırılmış bir bağımsız bölümün maliki için ilk kontrol, uygulama imar planında o alanda konut yapılabileceğine ilişkin hüküm bulunup bulunmadığıdır. Böyle bir hüküm yoksa geçici 7. maddeden yararlanılamaz.
İkinci kontrol parseldeki mevcut konut oranıdır. Yüzde altmış sınırı parselin tamamı üzerinden hesaplandığından, aynı parseldeki diğer bağımsız bölümlerin durumu da belirleyicidir.
Kat mülkiyeti kurulmuş bir binada kullanım amacı değişikliği, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararı yönünden ayrıca değerlendirilmelidir; imar mevzuatının izin vermesi tek başına yeterli değildir.
Süre kısa olduğundan proje ve başvuru hazırlığının gecikmeden yapılması gerekir. Konyaaltı ve çevresindeki dosyalarda izlenen genel yol için Konyaaltı avukat sayfası incelenebilir.
Aşağıdaki sorular bu düzenlemeye özgüdür; büroya sıkça yöneltilen genel sorular sık sorulan sorular sayfasında yer alır.
Değişiklik 1 Temmuz 2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmış ve yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Geçici 7. madde, uygulama imar planında o alanda konut yapılabileceğine ilişkin hüküm bulunması ve parselin tamamında konut kullanım oranının yüzde altmışı geçmemesi kaydıyla tadilat ruhsatı düzenlenebilmesine imkân tanımaktadır.
Tadilat ruhsatı, maddenin yayımı tarihinden itibaren bir yıl içinde sonuçlandırılmak kaydıyla düzenlenebilir. Ölçüt başvuru tarihi değil, sürecin sonuçlandırılmasıdır.
Bağımsız bölüm olarak düzenlenmemiş, eklenti niteliği taşımayan, ana taşıyıcı sistemle bütünleşik olmayan ve peyzaj düzenlemesi niteliğinde yapılan süs havuzlarının, ilgili kullanımlarla birlikte bahçe alanının yüzde yirmisini geçmeyen kısmı emsal harici tutulur.
Tek bağımsız bölümlü konutlar hariç, bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunan bodrum kat da dahil edilerek kat adedi üç olan binalarda asansör yeri bırakılması, dört ve daha fazla olan binalarda ise asansör tesisi zorunludur.
59. maddeye eklenen fıkra, bodrum hariç üç katı geçmeyen tek bağımsız bölümlü müstakil konutlarda, sayılan şartların sağlanması ve ilgili idarece izin verilmesi kaydıyla asansör veya kaldırma iletme platformu tesisine imkân tanımaktadır.
Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşasına başlanmışsa; yangın, deprem, yalıtım ve enerji verimliliği bakımından yürürlükteki, diğer hususlarda ruhsat tarihindeki mevzuat uygulanır. İki yıl içinde başlanmamışsa yürürlükteki plan ve mevzuata göre yeniden ruhsat düzenlenir.
Değişikliğin süre bakımından en kritik hükmü geçici 7. maddedir; bir yıllık süre başvuru için değil sürecin sonuçlandırılması için öngörüldüğünden, proje hazırlığı ve idari sürecin birlikte planlanması gerekir. Emsal ve asansöre ilişkin değişiklikler ise yeni ruhsat başvurularında ilk aşamada dikkate alınmalıdır.
Büronun çalışma alanları çalışma alanları sayfasında yer almaktadır. Dosyanıza özgü değerlendirme için iletişim sayfası üzerinden büroya ulaşabilirsiniz.