— İcra ve İflas Hukuku
31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, İcra ve İflâs Kanunu'nun 114. maddesini değiştirerek ortaklığın satış suretiyle giderilmesi ihalelerine yeni bir usul getirdi. Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacak; bu artırmada teklif eşiği muhammen kıymetin yüzde yüzü olacak. Değişiklik, yürürlükten önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz.
Düzenleme, kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak anılan 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 1. maddesiyle geldi. Kanun 31 Temmuz 2026 tarihli, 33326 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girdi.
Bu yazı paketin tamamını değil, İcra ve İflâs Kanunu'nun 114. maddesinde yapılan değişikliği ve bunun ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) dosyalarına etkisini ele alıyor. Büronun bu alandaki çalışmaları Antalya icra avukatı sayfasında anlatılmıştır.
Değişikliğin arkasındaki sorun bilinmektedir: miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda açılan ortaklığın giderilmesi davaları sonunda yapılan ihalelerde, taşınmaz çoğu zaman üçüncü kişilere düşük bedelle satılmakta, paydaş mirasçılar aile taşınmazını kaybetmekteydi. Yeni kural bu dosyalarda mirasçılara öncelik tanımaktadır.
Düzenlemenin resmî metni için Resmî Gazete'de yayımlanan metin incelenebilir.
Kanunun 1. maddesiyle İcra ve İflâs Kanunu'nun 114. maddesinin ikinci fıkrasına yeni cümleler eklendi ve yedinci fıkranın (6), (8) ve (9) numaralı bentleri değiştirildi.
Madde 114, artırma ilanı ve elektronik satış portalında yapılacak açık artırmanın esaslarını düzenler. Bu nedenle değişiklik yalnızca ortaklığın giderilmesi dosyalarını değil, haciz yoluyla yapılan satışları da ilgilendirmektedir; ancak en belirgin yenilik ortaklığın giderilmesi bakımından getirilmiştir.
Aşağıda önce mirasçılara tanınan öncelik, ardından teklif eşikleri, teminat kuralları ve ihale bedelini yatırmayan alıcıya ilişkin yaptırımlar ele alınmaktadır.
İkinci fıkraya eklenen cümleye göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda, birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır.
Kuralın iki şartı birlikte aranır. Taşınmazın tüm maliklerinin payını miras yoluyla edinmiş olması gerekir; paydaşlardan biri payını satın almışsa şart gerçekleşmez. Ayrıca mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmamalıdır; paylardan biri üçüncü kişiye devredilmişse kural uygulanmaz.
Madde, bu artırma usulünün bir defaya mahsus olmak üzere uygulanacağını açıkça belirtmiştir. Birinci artırmada satış gerçekleşmezse, ikinci artırma genel kurallara göre ve üçüncü kişilere de açık olarak yapılır.
Pratik sonuç, mirasçılara taşınmazı üçüncü kişilerle rekabet etmeden alma imkânı tanınmasıdır. Bunun karşılığında ise, aşağıda görüleceği üzere, bu artırmada oldukça yüksek bir teklif eşiği öngörülmüştür.
Yedinci fıkranın (8) numaralı bendi, elektronik satış portalında verilecek tekliflerin hangi eşiği geçmesi gerektiğini düzenler. Değişiklikle bu bende ortaklığın giderilmesine özgü bir eşik eklenmiştir.
Kural olarak teklifin, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisini geçmesi gerekir. Buna karşılık ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırmanın sadece malik olan mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi aranır.
İkinci artırmada eşik yeniden yüzde elliye döner. Ancak bende göre teklif; muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmelidir.
Yüzde yüzlük eşik, mirasçılara tanınan önceliğin karşılığıdır: mirasçı, taşınmazı bilirkişi tarafından belirlenen değerin altında alamaz. Bu nedenle birinci artırma öncesinde kıymet takdirine itiraz süresinin kaçırılmaması, mirasçı bakımından belirleyici olmaktadır.
Yedinci fıkranın (6) numaralı bendi teminata ilişkindir. Yeni metne göre, satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklının, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmesi hâlinde, alacağın teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden teminat alınmaz.
Bu, alacaklının kendi alacağı kadar nakit teminat yatırmadan artırmaya katılabilmesi anlamına gelir. Ancak muafiyet kendiliğinden işlemez: bende göre süresi içinde icra dairesine müracaat edilmiş olması gerekir. Müracaat edilmezse genel teminat kuralları uygulanır.
Aynı bent, açık artırmalarda Hazinenin teminat göstermekten muaf olduğunu da düzenlemektedir.
Yedinci fıkranın (9) numaralı bendi, en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmayan alıcıya ilişkin sonuçları ayrıntılı biçimde düzenlemektedir.
Genel kural, alınan teminatın iade edilmemesidir. Teminat öncelikle satış masraflarından mahsup edilir; kalan miktar, icra dosyaları bakımından alacaklarına mahsuben hak sahiplerine ödenir.
İhale bedelini yatırmayan kişi satış isteyen alacaklı ise, muhammen bedelin yüzde onu kendi alacağından mahsup edilir; bu satış için yapılan masraf kendisi üzerinde bırakılır ve borçluya yüklenmez.
Ortaklığın giderilmesinde ise farklı bir dağıtım öngörülmüştür: alınan teminat, satış masrafları mahsup edildikten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan kişinin kendisi paydaş ise, alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir.
Bunlara ek olarak, en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir. Cezayı satışı yapan icra dairesi veya satış memuru verir; ceza, 6183 sayılı Kanun hükümleri uyarınca tahsil edilmek üzere tahsil dairesine bildirilir.
Aynı Kanunun 11. ve 12. maddeleri, Türk Medenî Kanunu'nun vesayete ilişkin 440 ve 444. maddelerini değiştirmiştir. Bu değişiklikler ortaklığın giderilmesi dosyalarında, paydaşlardan birinin vesayet altında bulunduğu hâllerde gündeme gelir.
Değişiklikle, vesayet altındaki kişiye ait taşınmazın satışının Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalında açık artırmayla yapılacağı açıkça düzenlenmiştir. İhale, vesayet makamının onamasıyla tamam olur ve onamaya ilişkin kararın ihale gününden başlayarak on gün içinde verilmesi gerekir.
Bu iki maddenin yürürlüğü diğerlerinden farklıdır. Kanunun yürürlük maddesi uyarınca 11 ve 12. maddeler, yayımı tarihinden itibaren üç ay sonra yürürlüğe girmiştir.
Kanunun geçiş hükmü açıktır: İcra ve İflâs Kanunu'nun 114. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz. Bu artırmalar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.
Belirleyici ölçüt, davanın veya takibin tarihi değil, artırma ilanının tarihidir. Ortaklığın giderilmesi kararı yürürlükten önce verilmiş olsa bile, ilan 31 Temmuz 2026'dan sonra yapılmışsa yeni kurallar uygulanır.
Bu ayrım, hâlen satış aşamasında bulunan dosyalarda ilan tarihinin dosyadan kontrol edilmesini gerektirir. İlan tarihi, mirasçılara tanınan önceliğin o dosyada kullanılıp kullanılamayacağını doğrudan belirler.
Miras yoluyla intikal etmiş bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası görülüyorsa, sürecin üç noktası öne çıkmaktadır.
Birincisi kıymet takdiridir. Birinci artırmada eşik muhammen kıymetin yüzde yüzü olduğundan, bilirkişi tarafından belirlenen değer doğrudan mirasçının ödeyeceği asgari bedeli belirler. Kıymet takdirine itiraz süresi bu nedenle kritiktir.
İkincisi mülkiyet durumunun tespitidir. Kuralın uygulanabilmesi için tüm payların miras yoluyla edinilmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması gerekir. Tapu kaydındaki tek bir devir, kuralın uygulanmasını engelleyebilir.
Üçüncüsü ilan tarihidir; geçiş hükmü nedeniyle hangi metnin uygulanacağını bu tarih belirler. Antalya'daki taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi dosyaları Antalya Adalet Sarayı'ndaki sulh hukuk mahkemelerinde görülür; satış işlemleri satış memurluğu veya icra dairesi aracılığıyla yürütülür. Gayrimenkul uyuşmazlıklarında izlenen genel yol için Antalya gayrimenkul avukatı sayfası incelenebilir.
Aşağıdaki sorular bu düzenlemeye özgüdür; büroya sıkça yöneltilen genel sorular sık sorulan sorular sayfasında yer alır.
Tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsustur; ikinci artırma genel kurallara tabidir.
Birinci artırmanın sadece malik mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda teklifin, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde yüzünü geçmesi gerekir. İkinci artırmada eşik yüzde elliye döner.
7589 sayılı Kanun 31 Temmuz 2026 tarihli, 33326 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiştir. Türk Medenî Kanunu'nun 440 ve 444. maddelerine ilişkin değişiklikler ise yayımı tarihinden üç ay sonra yürürlüğe girmiştir.
Değişiklikler, yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz. Belirleyici ölçüt artırma ilanının tarihidir; davanın veya kararın tarihi değildir.
Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat ederse, alacağın teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden teminat alınmaz. Hazine ise açık artırmalarda teminat göstermekten muaftır.
Alınan teminat iade edilmez; önce satış masraflarından mahsup edilir. Ortaklığın giderilmesinde kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir; bedeli yatırmayan kişi paydaş ise teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Ayrıca teklif edilen bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir.
Türk Medenî Kanunu'nun değişik 444. maddesi uyarınca satış, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalında açık artırmayla yapılır ve ihale vesayet makamının onamasıyla tamam olur. Onamaya ilişkin kararın ihale gününden başlayarak on gün içinde verilmesi gerekir.
Yeni usul, miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda paydaş mirasçılara belirgin bir öncelik tanımaktadır; ancak bu önceliğin bedeli, birinci artırmadaki yüzde yüzlük teklif eşiğidir. Bu nedenle kıymet takdiri aşaması, dosyanın sonucunu doğrudan etkileyen aşama hâline gelmiştir.
Büronun çalışma alanları çalışma alanları sayfasında yer almaktadır. Satış aşamasındaki bir dosya için değerlendirme talep etmek isteyenler iletişim sayfası üzerinden büroya ulaşabilir.