— Gayrimenkul Hukuku
Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartlarının menfaat sahibinin değişmesini düzenleyen C.4 maddesi yeniden yazıldı. Satış ve benzeri işlemlerde sigorta sözleşmesi artık tapudaki tescil tarihinde sona eriyor, satıcıya işlemeyen günlerin primi iade ediliyor ve tapu müdürlüğü alıcıya ait bir poliçe olup olmadığını kontrol ediyor.
Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu, Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartlarında Değişiklik Yapılmasına Dair Genel Şartları 21 Ağustos 2026 tarihli ve 33347 sayılı Resmî Gazete'de yayımladı. Değişiklik yayımından on beş gün sonra, 5 Eylül 2026'da yürürlüğe girdi.
Düzenleme tek bir maddeyi değiştiriyor; ancak bu madde Antalya'da her gün yapılan konut satışlarının tamamını ilgilendiriyor. Alıcı, satıcı ve emlak danışmanı bakımından tapu işlemi öncesi hazırlığı değiştiren bir kuraldır. Büronun bu alandaki çalışmaları Antalya gayrimenkul ve kira avukatı sayfasında anlatılmıştır.
Aşağıda önce zorunlu deprem sigortasının kanuni çerçevesi, ardından yeni C.4 maddesinin satış işlemleri ve satış dışındaki devirler bakımından getirdiği kurallar ele alınmaktadır.
Düzenlemenin resmî metni için Resmî Gazete'de yayımlanan metin incelenebilir.
Zorunlu deprem sigortası 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu ile düzenlenmiştir. Kanunun 10. maddesine göre sigortaya tabi olan yapılar dört gruptur: Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler, tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar, bu binaların içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler ile doğal afetler nedeniyle Devlet tarafından yaptırılan veya sağlanan krediyle yapılan meskenler.
Kanun bazı yapıları kapsam dışında bırakmıştır: kamu konutları ve kamu hizmet binaları, köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca köy yerleşik alanlarında yapılan binalar ile Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında olsalar dahi tamamı ikamet dışı amaçlarla kullanılan binalar.
Sigortayı malikler veya intifa hakkı sahipleri yaptırır ve sigorta her yıl yenilenir. Azami teminat tutarı ile tarife de her yıl belirlenerek Resmî Gazete'de yayımlanır.
Zorunlu deprem sigortasının pratikteki gücü, Kanunun 11. maddesindeki kontrol mekanizmasından gelir.
Maddenin ikinci fıkrasına göre tapu müdürlükleri, maliklerin veya intifa hakkı sahiplerinin talebine bağlı olarak bu sigortaya tabi bağımsız bölümler ve binalarla ilgili tescil işlemlerini, zorunlu deprem sigortasının yaptırıldığı ve işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu belgelenmedikçe yapamaz.
Üçüncü fıkra ise su ve elektrik abonelik işlemlerinde de zorunlu deprem sigortasının varlığının ilgili kuruluşça kontrol edileceğini öngörür. Yeni taşınılan bir konutta abonelik açılırken poliçe bu nedenle sorulur.
Yeni C.4 maddesi bu kontrol mekanizmasını satış işlemleri bakımından somutlaştırmaktadır.
Değiştirilen C.4 maddesinin ilk cümlesi temel kuralı koyuyor. Sözleşme süresi içinde, satış ve muadili işlemler sebebiyle sigorta konusu taşınmazın menfaat sahibinin değişmesi hâlinde, tapudaki tescil tarihi itibarıyla sözleşme sona erer.
Bu, satıcının adına düzenlenmiş poliçenin alıcıya geçmediği anlamına gelir. Tapuda mülkiyet alıcıya geçtiği anda satıcının poliçesi de biter.
Kuralın amacı, sigorta ile mülkiyetin aynı kişide toplanmasını sağlamaktır. Önceki malikin adına düzenlenmiş bir poliçenin, yeni malik adına devam ediyormuş gibi kullanılması bu şekilde önlenir.
Dolayısıyla alıcı, satın aldığı konut için kendi adına yeni bir zorunlu deprem sigortası yaptırmak durumundadır.
Sözleşmenin süresinden önce sona ermesinin mali sonucu da maddede düzenlenmiştir.
Sigorta ettirenin veya önceki menfaat sahibinin başvurusu üzerine, işlemeyen günlere ait ödenmiş primler sigorta ettirene geri verilir.
İade kendiliğinden yapılmaz; başvuru gerekir. Başvuruyu sigorta ettiren veya önceki menfaat sahibi yapabilir, ancak iade sigorta ettirene yapılır.
Poliçeyi malikten farklı bir kişi yaptırmışsa, örneğin kiracı veya bir aile üyesi, iade bu kişiye yapılacağından satış öncesinde poliçenin kim adına düzenlendiğinin kontrol edilmesi yerinde olur.
Maddenin üçüncü cümlesi tapu işlemine doğrudan yansıyan bir yükümlülük getiriyor.
Tapu müdürlükleri veya işlemi yapmaya yetkili idareler, menfaat değişikliği için sonraki menfaat sahibine ait bir zorunlu deprem sigortası sözleşmesi olup olmadığını kontrol eder.
Kanunun 11. maddesindeki tescil kuralıyla birlikte okunduğunda, alıcı adına geçerli bir poliçenin tapu işlemi sırasında hazır olması gerekir. Uygulamada poliçenin tapu randevusundan önce düzenlenmesi, işlemin ertelenmesi riskini ortadan kaldırır.
Poliçe düzenlenebilmesi için taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerinin doğru olması gerekir. Tapu kaydı ile poliçedeki bilgilerin uyuşmaması da işlem gününde sorun çıkarabilir.
Maddenin son bölümü satış ve muadili işlemler dışındaki menfaat değişikliklerini ayrı bir kurala bağlamıştır.
Bu hâllerde sözleşme sona ermez; sonraki menfaat sahibi ile devam eder. Sonraki menfaat sahibi değişikliği, sözleşmenin varlığını öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde sözleşmeye aracılık eden sigorta şirketine bildirir.
İlgili şirket veya acentesi, bildirimin alınmasından itibaren 24 saat içinde, menfaat değişikliği zeyli içeren poliçeyi sonraki menfaat sahibine vermekle yükümlüdür.
Genel Şartlar satış muadili işlemleri tek tek saymamıştır. Mirasla intikal gibi satış niteliği taşımayan hâllerde metnin lafzı sözleşmenin devam etmesi yönündedir. Madde, uygulamaya ilişkin usul ve esasları belirleme yetkisini Kuruma vermiştir; bu nedenle ayrık durumlarda sigorta şirketinden yazılı teyit alınması yerinde olur.
Satın alınan konutun deprem sigortası bakımından değerlendirilmesinde yalnızca poliçenin varlığı yeterli değildir.
6305 sayılı Kanunun 12. maddesine göre malik veya intifa hakkı sahibi, binanın ve her bağımsız bölümün projeye aykırı olarak ve taşıyıcı sistemi olumsuz yönde etkileyecek şekilde tadil edilmesine karşı gerekli tedbirleri almakla yükümlüdür.
Hasarın bu tür bir tadilat nedeniyle ortaya çıktığı tespit edilirse, malik sigortadan tazminat alma hakkını kaybeder.
Kanunun 10. maddesi ayrıca Kuruma, mevzuata ve projeye aykırı inşa edilen binaları sigortalamama ve taşıyıcı sistemi olumsuz etkilenecek şekilde tadil edildiği tespit edilen binaları sigortalamama yetkisi tanır. Satın alınacak dairede kolon veya perde duvara dokunan bir tadilat yapılıp yapılmadığının alım öncesinde araştırılması bu nedenle önemlidir.
Alıcı için: tapu randevusundan önce kendi adına zorunlu deprem sigortası yaptırın ve poliçedeki ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerini tapu kaydıyla karşılaştırın.
Satıcı için: tescilden sonra işlemeyen günlerin primi için sigorta şirketine başvurun; poliçe başkası adına yaptırılmışsa iadenin o kişiye yapılacağını göz önünde bulundurun.
Mirasçılar için: intikal hâlinde poliçenin varlığını öğrendiğiniz tarihten itibaren on beş gün içinde sigorta şirketine bildirimde bulunun.
Her iki taraf için: satış sözleşmesinde konutta projeye aykırı bir tadilat bulunmadığına ilişkin beyana yer verilmesi, sonradan doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır. Konyaaltı ve çevresindeki işlemlerde izlenen genel yol için Konyaaltı avukat sayfası incelenebilir.
Aşağıdaki sorular bu düzenlemeye özgüdür; büroya sıkça yöneltilen genel sorular sık sorulan sorular sayfasında yer alır.
Hayır. Yeni C.4 maddesine göre satış ve muadili işlemlerde sigorta sözleşmesi tapudaki tescil tarihi itibarıyla sona erer. Alıcının kendi adına poliçe yaptırması gerekir.
Evet. Sigorta ettirenin veya önceki menfaat sahibinin başvurusu üzerine işlemeyen günlere ait ödenmiş primler sigorta ettirene geri verilir. İade başvuru üzerine yapılır.
Evet. Tapu müdürlükleri veya işlemi yapmaya yetkili idareler, sonraki menfaat sahibine ait bir zorunlu deprem sigortası sözleşmesi olup olmadığını kontrol eder.
Satış ve muadili işlemler dışındaki hâllerde sözleşme sonraki menfaat sahibiyle devam eder. Sonraki menfaat sahibi, sözleşmenin varlığını öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde sigorta şirketine bildirimde bulunur.
Genel Şartlar 21 Ağustos 2026 tarihli ve 33347 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmış, yayımından on beş gün sonra, 5 Eylül 2026'da yürürlüğe girmiştir.
6305 sayılı Kanunun 10. maddesine göre Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında olsalar dahi tamamı ikamet dışı amaçlarla kullanılan binalar zorunlu deprem sigortasına tabi değildir.
Hasarın projeye aykırı ve taşıyıcı sistemi olumsuz etkileyen bir tadilat nedeniyle ortaya çıktığı tespit edilirse, Kanunun 12. maddesi uyarınca malik tazminat alma hakkını kaybeder.
Yeni kuralın alıcıya yüklediği tek somut adım, tapu işleminden önce kendi adına geçerli bir poliçe hazırlamaktır; satıcıya düşen ise işlemeyen günlerin primi için başvurmaktır. Satın alınan konuttaki tadilatların taşıyıcı sisteme etkisi ise sigortanın ötesinde, satış sözleşmesinin kendisi bakımından da incelenmesi gereken bir konudur.
Büronun çalışma alanları çalışma alanları sayfasında yer almaktadır. Dosyanıza özgü değerlendirme için iletişim sayfası üzerinden büroya ulaşabilirsiniz.